01案例引入

基本案情

2025年7月19日晚，西安某厂家属院小区东南侧的围墙突然发生倒塌，不幸砸中了合法停放在小区院内的李某名下的轿车，导致车辆严重受损。事后，李某将车辆送修，共计花费维修费21000元。在此期间，李某一直以其亲属（该小区业主）的名义，按期向管理该小区的某服务公司（物业公司）缴纳停车服务费。事故发生后，因赔偿问题产生争议，各方对围墙的权属及倒塌原因各执一词。经查明，案涉倒塌的围墙并非由小区开发商或业主集资修建，而是由某管委会于2009年基于一份《拆迁安置补偿协议》，为履行预留进出通道的行政承诺而按照规划要求统一建设的界墙，用于隔离住宅区与周边厂区。某服务公司于2020年依据政策接管了该小区的物业服务。某服务公司辩称，该围墙系管委会所建，且倒塌原因是墙外树根多年生长导致地基上浮、墙体倾斜所致，并非物业管理不善。管委会则主张，围墙建好后早已移交给小区作为公共设施，自己不再具备管理职权。因协商未果，李某将某服务公司与某管委会一并起诉至法院，要求赔偿车辆维修费及交通费。

（案例来源：（2026）陕01民终4938号）

法院裁判

一审法院经审理认为，某管委会虽然是该围墙的最初建设单位，但该围墙早在2009年建成后便作为小区界墙移交，早已成为小区的公共区域。且某服务公司自认倒塌系“墙外树根生长导致地基上浮”所致，该原因属于后天的环境与管理因素，并非原发性的墙体建筑质量缺陷。因此，李某要求某管委会承担赔偿责任的诉请，法院不予支持。相反，某服务公司作为案涉小区的物业管理方，依法负有对小区围墙等公共区域进行日常管理和维护的法定义务。树根生长导致地基上浮、墙体倾斜是一个长期的渐进过程，并非不可预见的突发状况。某服务公司在日常管理中完全有条件发现该安全隐患，并及时采取加固或预警等措施，但其未采取任何防范举措，放任了隐患发展导致围墙最终倒塌，应对李某的车辆财产损失承担主要赔偿责任。

综上，一审法院作出（2025）陕0104民初20763号民事判决：一、本判决生效后十日内，某服务公司向李某支付车辆维修费21000元、交通费600元；二、驳回李某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费642元（李某已预交），减半收取计321元，由某服务公司负担。

二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此驳回上诉，维持原判。

02小编说法

在现代城市生活中，小区老旧墙体倒塌、外墙皮脱落砸坏业主车辆甚至伤人的事件屡见不鲜。由于此类公共设施往往年代久远、建设主体历经变更、权属关系错综复杂，一旦发生重大事故，物业公司、开发商、建设单位等相关方往往各执一词、互相推诿，导致受害业主的维权之路困难重重。本案便是一起极为典型的因“历史遗留围墙”倒塌引发的财产损害赔偿纠纷。法院的公正判决犹如拨云见日，不仅清晰界定了建设单位与物业管理人在构筑物致害侵权中的法定责任边界，更对进一步明确物业服务企业的安全保障义务具有深刻的普法价值与警示意义。

在很多老百姓的传统观念里，墙是谁建的，塌了自然就该谁来赔。本案中，物业公司也是以此为由，试图将责任全部甩给当年的建设单位某管委会。然而，现代侵权责任法对于建筑物倒塌的责任划分，有着更为科学、严谨且精细的规则体系。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条对于建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害，设定了基于“质量缺陷”和“管理缺陷”的双轨制责任体系。根据该条第一款的规定，如果建筑物的倒塌是因为最初的偷工减料、设计不达标、施工不合规等原发性质量缺陷引起的，法律实行严格的过错推定原则，要求建设单位和施工单位承担连带赔偿责任。在这种情况下，建设单位和施工单位要想免责，必须通过权威的司法鉴定等方式，举证证明该建筑物在建设之初绝对不存在任何质量缺陷 。

但是，法律并没有让建设方背负无限期、无条件的连带责任。本案中最核心的一个事实细节在于，物业公司自己承认了围墙倾斜倒塌的原因是“墙外树根长年生长导致地基上浮”。这就意味着，倒塌并非由于墙体自身的原始建筑质量不达标，而是由于后天的自然环境变化与外力破坏引发的次生隐患。管委会早在十多年前就已按照行政协议的要求完成了建设并交付，既然倒塌不是因为当年的质量缺陷，建设单位自然就功成身退，不需要为后期的外力破坏背锅。

当排除了建设单位的质量缺陷责任后，赔偿的重担自然就落在了后期的实际管理人肩上。这也是《民法典》第一千二百五十二条第二款的核心要义，也即，如果并非因质量缺陷，而是因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因（即“管理缺陷”）导致倒塌，则应由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。所谓“管理缺陷”，在司法实践中通常表现为对建筑物负有管理维修义务的主体，怠于履行日常巡查、维修、加固义务，导致建筑物处于危险状态并最终引发损害。本案中，某服务公司抛出了一个看似合理的抗辩：这面墙是管委会用来隔离厂区的界墙，不属于小区的常规内部设施，因此物业没有管理义务。这种推卸责任的说辞在法律面前是极其苍白无力的。依据《民法典》第九百三十七条的规定，物业服务企业的基本法定职责就是对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并维护相关秩序。只要该围墙在物理空间上构成了小区的封闭界线，并在客观上为小区业主提供了居住安全与隔离保障，且物业公司在接管小区时并未明确将其排除在服务范围之外，它就当然属于物业公司的管理维护范围。作为专业的物业管理人，既然按期向业主收取了物业费和停车服务费，就必须承担起与之对等的安全保障义务，绝不能以“设施老旧”或“他人建设”为借口推脱责任。

在处理建筑物及其搁置物、悬挂物脱落、坠落或因管理原因倒塌的侵权纠纷时，法律为了保护处于弱势地位的受害人，往往适用“过错推定”原则。这一原则的核心逻辑在于：谁是构筑物现时的管理者或所有人，谁就负有最直接的安全保障义务。受害人不需要像福尔摩斯一样去费尽心机地证明物业公司每天巡逻了几次、是不是玩忽职守；受害人只需要证明自己受到了财产损害，且该损害是由这面围墙倒塌造成的（因果关系），举证责任就依法倒置给了物业公司。此时，物业公司如果想要全身而退，就必须拿出铁证，证明自己已经穷尽了所有专业手段，完全尽到了充分的修缮、巡查和预警义务 。但在本案中，树根生长导致地基上浮、墙体倾斜，绝非像地震一样是一夜之间发生的不可预见突变，而是一个极其缓慢的渐进过程。物业公司的安保或工程人员如果在日常巡查中真正做到了尽职尽责，完全有充足的时间去发现墙体已经倾斜的严重安全隐患。发现隐患后，物业本可以通过设置明显的警戒线、提示周边车主不要在此区域挪车停放、甚至启动维修资金加固墙体等一系列措施来避免悲剧的发生。但遗憾的是，物业公司未采取任何实质性的防范举措，属于严重的不作为。因此，法院认定其未尽到管理职责、存在明显过错，可谓是事实清楚、法理充分。

此外，我们还需注意的是，自然因素不是推卸责任的“万能挡箭牌”。在类似的建筑物致害案件中，我们经常能看到很多物业公司在遇到外墙脱落、围墙倒塌时，总喜欢将原因归咎于“昨晚下大暴雨”、“今天刮了八级大风”或是本案中的“树根自然生长”等自然因素，试图将其包装成法律上的“不可抗力”来主张完全免责。然而，法律对于“不可抗力”的界定是极其严苛的，真正的不可抗力必须具备“不能预见、不能避免且不能克服”的客观特征。对于一家专业的物业管理企业而言，汛期的暴风骤雨、小区内老树根系的蔓延生长，都是完全可以预见且必须在日常专业管理中加以防范的常见环境因素。正如相关案例裁判中所深刻指出的那样，虽然降雨等自然力客观存在，但如果管理者事先采取了谨慎、合理、可行的排险或预警措施，损害是完全可以避免的 。物业公司绝不能把正常自然环境的变化，当成自己怠于履职、疏于管理的遮羞布。

总而言之，本案的判决不仅为受害车主合法讨回了公道，更是对广大物业服务企业敲响了一记震耳欲聋的法治警钟。现代小区的运转离不开专业的物业服务，而安全无小事，一砖一瓦皆关乎民生。物业公司在接盘小区时，绝不能只盯着收取各项服务费用的利益“蛋糕”，而选择性地无视老旧设施隐藏的安全隐患。权利与义务永远是相辅相成的。只有真正把业主的生命财产安全放在心头，建立起完善、细致的日常巡查与隐患排查机制，做到防患于未然，才能在复杂的侵权纠纷中立于不败之地，真正履行好社区“大管家”的职责

03法条链接

《中华人民共和国民法典》

九百三十七条：

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第一千一百八十四条：

侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

第一千二百五十二条：

建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

第一千二百五十三条：

建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条：

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第七十九条：

当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。

当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。

《建设工程质量管理条例》

第三条：

建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

《物业管理条例》

第三十五条：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条：

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业

管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条：

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《中华人民共和国建筑法》

第八十条：

在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

转载自《湖南省刑事法治研究会》微信公众号